一位客户想与其他朋友投资建酒店，投资金额需500万现金；地点是政府重点开发的地域；投资20年，从第21年开始，每年开始有收益50万，能连续收20年。客户问我这样的投资是否值得去做，五步分析项目收益：货币的时间价值去分析项目收益。

用折现来计算现金流的收益是否正相关，贴现的公式：按预定的收益率来计算所有时间段的累计收益的折现到目前的所需本金，投资本金500万，假设年化收益率仅为5%，投资20年，20年后每年有50万的收益，连续收20年，根据第20年后开始的累计收益反推计算现在的现金流，仅需246.6万本金。而现需要投资500万现金，明显是不合算的投资。计算客户这项投资的机会成本和货币时间：如厂房出租是否收益更高。