一个人到60岁以后，就基本上不能通过工作来赚钱了，晚年的生活费用主要来自年轻时的积累。“养儿防老”这句话现在已经过时了，如果儿子不“啃老”就已经是你的造化。因此，你要想晚年生活无忧，就必须提早做好准备……
                                   ----刘彦斌
社会现实：啃老现象严重！
《中华人民共和国老年人权益保障法》规定不常看望老人将违法，自2013年7月1日起施行。
子女照顾老人却需要法律来要求，这是对“靠子女养老”的讽刺
由法看社会
难题一：最怕老人生病
难题二：房贷、车贷“压力山大”，养老人力不从心，尽一半80后尚需父母资助
难题三：大城市生活，照料异地父母更难
百善孝为先，论心不尽迹
?的老人无人照顾
    目前在我国的老年人中，“空巢”率已经达到26.4％，这就意味着有1/4的老人身边无子女照料。空巢老人主要面临着无人照料、情感难有寄托、生活孤独的困境。
孤独老人如何养老
“三无”生活，使空巢老人陷入孤独、失落、抑郁、无助的情绪中，出现所谓“空心焦虑症”，进而加剧衰老，直至由心理疾患演变为生理病痛，最终被击垮。
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
26
以房养老
以房养老是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或其它服务的一种养老方式
“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”
前提条件1：老人拥有对房子的独立产权；
前提条件2：独立住房，保证房屋的出租或抵押不至于影响正常生活。
养老期
前养老期

按揭贷款购买住房，获得房屋产权，还清全部贷款本息。

 

将住房产权抵押给金融或保险机构，
金融或保险机构根据房屋的品质和价值进行评估，定期为老年人提供一定数额的养老费用。

金融或保险机构对房屋的产权进行处置，以弥补前期支付款。

 

27
以房养是什么？
老年人口数量庞大，
人口老龄化形势严峻
           现有养老体制难以承受之重
         “有房富人、现金穷人”的现象存在
“以房养老”应需而生，作为养老体制的一种有效补充，具有十分重大的现实意义：

很大程度上改善老年人的生活条件；
盘活社会沉淀资产；
实现社会资源的更优配置；
促进金融工具创新；
构建适应市场经济体制的新型代际关系。
28
以房养老由来？
为缓解老龄社会带来的巨大压力，一些国家纷纷试水，逐步形成了较为成熟的“以房养老”模式
专有“倒按揭”贷款
美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”
62岁以上的老年人将房屋抵押给银行或专门的倒按揭公司，每月领取生活费，具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关。
美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型

由政府担保的“倒按揭”贷款
由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款
由不同公司推出，根据客户群分类有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属个人理财产品。
发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证

美国“以房养老”模式
以房养老模式
以房养老的基础条件：
一、拥有产权
二、独立住房
三、家境适中
四、地价较高
五、需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
以房养老适合谁？

市场有冷有热，房价、房租有高有低！
金融机构犹豫不决，“倒按揭”时间越长风险越大！
即使孤寡老人也很少愿意将奋斗大半辈子的房屋抵押！
受70年产权限制！     ……………
以房养老要三思
     内地多城市已自发尝试以房养老，目前尚无成功案例。据凤凰网14日在上海针对“将房屋抵押出去，换来养老资金”的主题调查显示，100名60岁以上的受访老人中73人明确表示“不接受”。
以房养老，儿子同意吗？
70年房屋产权引顾虑
如何让民众信任“以房养老”
70年后房子还是你的吗？
      广州金融学院周建波说，如果中国像德国那样，20年来房价都非常稳定那是没问题，但国内未来五年的楼市都不好说，一旦楼市崩盘，房价大跌怎么办？金融机构也不可能做赔本的买卖。
房子永远都值钱？
         事实上如果我国社会养老体系无法改革和完善，任何关于“以房养老”的探索都显得无关痛痒。
以房养老前景迷离
“以房养老”条件“苛刻”
 与中国传统家庭的观念不符
 社会对70年房屋产权的顾虑
 房产价格不稳，存在波动
以房养老的困境
现公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。
                                                               总理李克强
                                                         2014年11月24日
摸清家底.为财税制度改革提供基础数据。
信息联网，准确把握财产状况。
西方发达国家以房产税替代地方融资平台.成为地方主要收入来源。不再以土地为地方财政的主要来源。
超过面积的住房缴纳税收，房产可能将不再是投资的最好选择，从而解决刚需，消化存量。
以房养老的方式可能将不再可行
不动产登记
住房信息联网
开征房产、
遗产税
消化存量、
化解地方债务
养老院养老
养老环境好 有保障
    近期，一则“想进XX最火养老院——XX市第一社会福利院，要排100年”的消息，在社会上引发热议。

“没有媒体报道的那么夸张，但目前我们的确已经不登记了。”XX市第一社会福利院一位工作人员十分肯定地告诉记者。　　

“一床难求”并不是个别现象。据民政部统计，截至2012年底，全国有各类养老机构4万多家，养老床位390万张，仅占60岁以上老年人口的1.32%，平均每千名老年人拥有养老床位20.6张。　　
养老院，一床难求
投资养老
风险高 不确定 精力脑力要求高
股票犹如过山车，牛面熊心难预测。
P2P监管松散陷阱多，跑路关门是常事。
黄金市场波动大，保存变现问题多。
基金波动有风险，仍有可能亏本。
股票、基金、P2P、黄金等投资方式有见效快、收益高的优势，对于闲散资金打理是一种很好的渠道，也是人们用得较多的投资方式，但是养老金应注重低风险投资。
年龄会越来越大，并没有足够精力与脑力来掌握一切。
书画 艺术品投资
会不会有资产只会涨不会跌吗？房产变现速度慢，无法为养老日常生活所用。估值与租金有波动的，而且需要管理，未来房产税会提升，固定资产、产权政策的风险未知。
有一个风险叫做政策风险。
固定资产投资
境外养老，高福利当然需要高税收，欧洲的福利好，金融海啸之后，福利有没有大幅度的缩减？能不能满足高端客户的高品质需求呢？何况还有语言跟文化的壁垒。
境外养老
未知风险高
恒温恒湿境外寄存难度大，变现能力弱。价值风险波动，不适合作为基础养老资产储备所用。
          养儿不防老，
        统筹实在少，
        房屋不可靠，
        储蓄难依靠，
    “补充”有必要！
养  老  经
45
老何所依？
个人养老保障计划的理想结构构成：
●社会基本养老保险。
●企业年金。
●个人为养老准备的资金、包括商业保险、基金等等。
.
西方发达国家普遍建立了上述三大支柱、三大层次的养老保险体系。以美国为例，整个养老保险体系分为4∶4∶2结构，40%是国家出，40%靠企业年金等，20%靠个人商业保险。但目前企业年金在中国只是少数人的福利。自筹养老金是养老最为关键的途径。
老有所养四要素
养老金
老有所养
日常开支的现金流
医疗保健
 方便可及
 社区医疗服务中心（有全科医生、健康档案管理等）
人性化居住
 安全的居住环境
 老年会所、老年大学、俱乐部等
老年护理
 日常生活护理
 医疗护理保健
活得健康·活得快乐·活得精彩
持续的
稳定的
增长的
专属的