我国养老政策与养老地产模式分析

随着人口老龄化的加剧，养老问题已成为社会关注的焦点。我国政府高度重视养老事业的发展，通过一系列政策规划和制度安排，逐步构建起多层次、全方位的养老服务体系。同时，养老地产作为养老服务的重要载体，也在政策引导下不断探索创新模式，以满足老年人多样化的养老需求。

一、我国养老政策框架梳理

我国养老政策的发展历程可以追溯到 1994 年，当时国家计委、民政部、劳动部等十部委联合发布了《中国老龄工作七年发展纲要（1994—2000 年）》，这是我国第一次针对老龄工作制定的专项计划。此后，我国分别在 2001 年、2006 年、2011 年、2016 年和 2021 年发布了多个五年规划，逐步完善老龄工作目标和任务。2019 年，中共中央、国务院发布《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，制定了近期至 2022 年、中期至 2035 年和远期展望至 2050 年的应对人口老龄化的战略性文件，形成了中长期指引。

在政策目标方面，我国老龄工作目标从“五个老有”发展为“六个老有”，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”。其中，“老有所养”是老龄工作的基础，主要目标是扩大养老服务供给，增强家庭养老照护能力，健全兜底养老服务，发展普惠养老服务，推动多层次多样化养老服务优质规范发展。“老有所医”则侧重于增加老年健康服务资源供给，优化配置，扩大人才队伍，积极开展居家医疗服务。

二、养老地产相关政策及模式

（一）政策支持

近年来，我国出台了一系列支持养老地产发展的政策。2021 年，国家发展改革委、民政部、卫生健康委联合发布《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，明确提出建设连锁化、标准化的社区居家养老服务网络，新建或改扩建公办养老服务机构，扩大普惠性养老服务供给，支持培训疗养机构改革转型为养老服务设施，鼓励医疗机构开展医养结合服务。

在公共环境无障碍和居家适老化改造方面，2020 年民政部等 9 部门联合出台《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》，制定了老年人居家适老化改造项目和老年用品配置推荐清单。2021 年《关于加强新时代老龄工作的意见》提出将无障碍环境建设和适老化改造纳入城市更新、老旧小区改造、农村危房改造等统筹推进。2022 年，民政部等 4 部门联合发布《关于推进“十四五”特殊困难老年人家庭适老化改造工作的通知》，计划在“十四五”时期支持 200 万户特殊困难高龄、失能、残疾老年人家庭实施适老化改造。

（二）养老地产模式

我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。常住养老模式包括 CCRC 社区模式、住宅出售模式、物业参与模式和以房养老模式；“候鸟式”养老模式则包括异地养老服务中心和度假式养老基地。

1. 常住养老模式

CCRC 社区模式：CCRC（Continuing Care Retirement Community）即持续性照顾退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住。CCRC 社区主要服务自理型老人、介助型老人和介护型老人，分别提供独立生活区、协助生活区、专业护理区和老年痴呆照顾区等不同功能区域。这种模式的优势在于提供一站式养老服务，满足老年人在不同生理阶段的需求。

住宅出售模式：根据我国“9073”养老格局（90%左右的老年人居家养老，7%依托社区支持养老，3%入住机构养老），打造适合老年人居住的住宅产品是推进老龄工作的重要方向。养老住宅要求匹配老龄群体的改善性住房需求，项目中需配备养老服务用途的公共配套设施，周边距离养老机构较近，构建“一刻钟”居家养老服务圈。

物业参与模式：2020 年，住房城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，鼓励物业企业通过盘活小区既有公共房屋和设施用于居家社区养老服务，提供全托、日托、上门、餐饮、文体、健身等方面的服务，推进居家社区适老化改造。这种模式的优势在于利用物业企业的现有资源和服务网络，为老年人提供便捷的养老服务。

以房养老模式：即老年人住房反向抵押养老保险，老人把房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构根据老人的年龄、预期寿命、房产价值等因素，定期发放养老金。老人去世后，房产出售用于归还养老贷款，其升值部分归金融机构所有。这种模式为老年人提供了一种将房产转化为养老资金的方式。

2. “候鸟式”养老模式

异地养老服务中心：该模式主要以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换，满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。然而，这种模式在实际操作中存在一些问题，如养老院本身不乐意看到老人频繁更换，老人对异地环境的适应性以及养老医疗是否可以异地使用等外部条件也制约了其发展。

度假式养老基地：度假式养老基地以养老文化为核心，推行休闲度假服务，将老年人的养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。这种模式的优势在于产品受众更广，老人可以享受养老服务的同时，子女也可以享受度假产品，且地理位置通常较为优越，具备稀缺性，能够吸引老年人一年内多次光临。

三、养老地产产业链

养老地产产业链主要涉及养老地产提供者、养老地产消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、保险机构、地产开发商、养老机构和养老者。其中，政府主要起到监管、引导和基础资金支持的作用；养老机构、保险机构和地产开发商共同提供相关养老产品。在政策支持下，养老地产产业链各环节协同发展，为老年人提供多元化的养老服务。

四、总结

我国养老政策的不断完善为养老地产的发展提供了有力保障。从“五个老有”到“六个老有”的目标转变，体现了我国对老年人生活质量的全面关注。养老地产在政策引导下，形成了常住养老和“候鸟式”养老两大模式，涵盖了 CCRC 社区、住宅出售、物业参与、以房养老、异地养老服务中心和度假式养老基地等多种形式，满足了老年人多样化的养老需求。随着人口老龄化程度的加深，养老地产市场潜力巨大，未来有望在政策支持下进一步创新发展，为老年人创造更加美好的晚年生活。